傳統(tǒng)的樓市旺季“金九銀十”過半，北京的“金九”卻在平淡中收尾。
來自兩家房地產服務機構的數據顯示，北京9月純商品房成交量環(huán)比下跌超過兩成，而原因則被認為與股市下挫及通州限購有關。
北京：入市項目豪宅化
亞豪機構日前提供給《第一財經日報》記者的數據顯示，截至27日，9月北京共成交商品住宅(不含保障房與自住房)5612套，成交面積64.31萬平方米，環(huán)比分別減少27%、22%。與此同時，9月商品住宅成交均價卻環(huán)比上漲了12%，達到3.1萬元/平方米。另據鏈家網研究院的最新統(tǒng)計數據，9月1日至27日，北京新建純商品住宅(不含保障房與自住房)成交3824套，環(huán)比下滑22%，較去年同期上漲18%。
新房市場在7月份達到高點后，連續(xù)兩月出現下滑，從上述數據看，北京“金九”的成交明顯低于預期。關于原因，亞豪機構市場總監(jiān)郭毅對記者分析，一方面，隨著北京純商品住宅用地持續(xù)減少，潛在供應減少，大量房企不得不選擇控制供應節(jié)奏，因此影響了成交量；另一方面今年股市的快速走低使得樓市購買力也相應下滑，影響了下半年的樓市成交走勢；同時在通州版限購令的影響下，9月1日至27日，通州區(qū)商品住宅(不含保障房與自住房)僅實現成交836套，環(huán)比減少52%，從盤踞3個月的行政區(qū)成交首位的寶座上退下，被大興與房山所超越。鏈家網研究院李巧玲也認為，“金九”北京樓市的暗淡，與通州限購升級有關，部分潛在需求由于條件不滿足難以入市，致使通州成交占比明顯下滑。據鏈家網研究院統(tǒng)計，9月通州成交占比僅為13.2%，較7、8月分別下滑5個與11個百分點。
雖然市場壓力不小，但很多開發(fā)商仍對北京趨之若鶩。以旭輝為例，今年6月份，斷頓已久的土地市場放出大興8幅土地，旭輝率先連拿兩幅，近兩年旭輝更是在競爭白熱化的北京市場摘下十幅地塊。
“北京應該是全國地價最高的，比上海都高，北京最近推出的地，基本上50%以上都是踩著周邊二手房的銷售價去構成新房樓板(價格)，對于土地市場來說，大家比拼的不是實力而是想象力。”旭輝集團北京區(qū)域事業(yè)部總經理孔鵬日前對記者說，“我感覺這不是一個可持續(xù)的狀態(tài)，北京2000萬以上的房產一年能賣300~400套，今年到明年的供應，我想不到它會是一個怎么樣的結果。”
但孔鵬坦言，北京的產品豪宅化的趨勢已經無法逆轉。機構統(tǒng)計的9月供給數據也說明了這種豪宅化趨勢。亞豪機構在報告中稱，9月1日至27日，北京住宅市場共有29個項目入市，相比8月同期減少了7個，扣除自住房后新增供應3910套，環(huán)比8月同期減少12%。但供給減少的主要是剛需盤，受到頻頻出現的高價地的影響，北京9月樓市出現高價盤集中入市現象。
上海：房企醞釀漲價
上海的新房市場依舊延續(xù)了此前的良好成交情況，整個9月也是房地產傳統(tǒng)的交易旺季，上海市場表現不錯。上海鏈家市場研究部監(jiān)控數據顯示，截至9月28日，9月上海市商品住宅的供應量為174.6萬平方米，環(huán)比上漲125.0%，同比上漲33.2%;成交量為125.5萬平方米，同比上漲62.6%。值得一提的是，本月上海樓市成交均價為30462元/平方米，同比上漲9.6%。
《第一財經日報》記者注意到，上海的商品住宅成交量已經連續(xù)6個月超過120萬平方米，遠超過每個月的供應量。多位業(yè)內人士認為，隨著供應量的下滑和需求的增加，未來上海的房價上漲壓力很大，目前上海的商品住宅銷售均價已經超過3萬元/平方米。
而各大開發(fā)商也在加緊推貨，表現在上海住宅供應量提高，本月上海供求比達到1.4∶1，扭轉了上海長期供小于求的局面，此前8月供求比為0.6∶1。即使這樣，上海的去化周期依舊在9個月左右，市場情況還是非常良好。
其中松江、嘉定、浦東等區(qū)域推出的項目比較多，而這些項目的入市也讓二手房市場的購房者開始更多選購一手房。網上房地產數據顯示，上海二手住宅掛牌超過10萬套，中原地產統(tǒng)計發(fā)現，由于新盤推盤量比較大，三至六成買家轉投新房市場，導致二手房受冷，新房則交易火爆。
雖然9月供應增加，但是上海房價還在暗漲。從今年8月開始上海一批新增項目入市但卻遲遲未開盤。業(yè)內猜測這些項目正在“待價而沽”，甚至做好了漲價的準備。
身為“80后”的王悅酈已經看到了房價的快速上升。今年6月其看上的位于浦東匯南板塊的某樓盤當時報價1.9萬元/平方米，目前已經飆漲到2.2萬元/平方米。旭輝集團總裁林峰此前在接受《第一財經日報》記者采訪時也透露，今年下半年其在上海的樓盤準備漲價5%~10%。
此外，9月的土地市場瘋狂也可以看出開發(fā)商對于上海未來市場的看好?！兜谝回斀浫請蟆酚浾呓y(tǒng)計發(fā)現，上海9月拍出的7幅住宅用地出讓金共計148億，其中多幅土地溢價率均超過100%，更是有金地、保利、濱江等房企強勢拿地。業(yè)內判斷這樣的情況會繼續(xù)拉高上海房價。
上海中原地產研究咨詢部高級經理盧文曦表示，上海樓市供求兩旺格局已經形成。