●本版撰文 曹明華
項(xiàng)目概況
漣城由長(zhǎng)江實(shí)業(yè)旗下的和記黃埔地產(chǎn)(南京)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)。項(xiàng)目位于怡康街與西城路交匯處，建筑面積約50萬(wàn)㎡，包括建筑面積約350㎡聯(lián)排別墅、約135-180㎡精裝高層住宅、4萬(wàn)㎡的商務(wù)辦公樓，以及3萬(wàn)㎡的商業(yè)配套。目前，漣城主要在售二期精裝高層住宅G1幢、G2幢、E2幢，面積約138㎡三房，約180㎡四房，折后均價(jià)約26000-27000元/㎡。
區(qū)位與環(huán)境
據(jù)售樓小姐介紹，該項(xiàng)目總建筑面積約50萬(wàn)㎡，毗鄰河西CBD中央商務(wù)區(qū)，由高層、別墅、寫(xiě)字樓、商業(yè)街組成。生活配套有虹悅城、沃爾瑪、家樂(lè)福、蘇果超市、歐尚；交通配套有公交14，39，126，301線(xiàn)路公交車(chē)泰山路站，規(guī)劃七號(hào)線(xiàn)應(yīng)天路站，規(guī)劃八號(hào)線(xiàn)鳳臺(tái)南路站；醫(yī)療配套有明基醫(yī)院，江蘇省第二中醫(yī)院；教育配套有：南師附中新城小學(xué)北校區(qū)（小學(xué)部），南師附中新城中學(xué)怡康街分校（初中部）。
調(diào)查手記 漣城項(xiàng)目位于應(yīng)天大街以南，怡康街與西城路交匯處，距離河西CBD較遠(yuǎn)，周邊尚無(wú)成熟生活配套，距離最近的大型生活超市蘇果超市，據(jù)筆者步行測(cè)算，要20分鐘左右。
售樓人員所說(shuō)的明基醫(yī)院位于河西大街，距離漣城開(kāi)車(chē)需要15分鐘；江蘇省第二中醫(yī)院在南湖，距離漣城開(kāi)車(chē)需要10分鐘。
漣城周邊是建于上世紀(jì)80年代的老小區(qū)，環(huán)境較為雜亂，應(yīng)天大街高架距其項(xiàng)目200米左右。項(xiàng)目北面地塊還規(guī)劃了加油站、垃圾中轉(zhuǎn)站、公交始末站及變電站等設(shè)施。
教育
漣城售樓人員宣傳“優(yōu)良學(xué)區(qū)資源，菁英教育，漣城位于南師附中新城初中怡康街分校、南師附中新城小學(xué)北校區(qū)雙學(xué)區(qū)施教范圍”。不過(guò)，筆者發(fā)現(xiàn)其宣傳單頁(yè)上在宣傳教育配套的部分有一段小字：“本宣傳品提及學(xué)區(qū)信息是根據(jù)《建鄴區(qū)2014年初中入學(xué)辦法》和2014年5月12日新城小學(xué)北校區(qū)張貼出的‘南師附中新城小學(xué)北校區(qū)小學(xué)招生通告’而來(lái)，就本項(xiàng)目今后是否全部或部分屬于該學(xué)區(qū)的施教區(qū)，請(qǐng)向當(dāng)?shù)亟逃块T(mén)咨詢(xún)，開(kāi)發(fā)商無(wú)法做出承諾與保證，所有購(gòu)買(mǎi)漣城的業(yè)主及其子女可能并不包含該學(xué)校的入學(xué)資格?！?/p>
調(diào)查手記 漣城這樣的宣傳，讓不少購(gòu)房者頗感困惑。筆者就此詢(xún)問(wèn)了建鄴區(qū)教育局相關(guān)人士，獲悉由于近年來(lái)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)帶來(lái)大量人口，原來(lái)的學(xué)區(qū)學(xué)校的班級(jí)人數(shù)不一定能夠滿(mǎn)足日益增長(zhǎng)的需求。漣城的學(xué)區(qū)需要開(kāi)發(fā)商向教育局提出申請(qǐng)，教育部門(mén)會(huì)根據(jù)每年的招生計(jì)劃進(jìn)行安排，不排除變化的可能。此外，該樓盤(pán)沒(méi)有配套的公辦幼兒園，業(yè)主子女入托不是很方便。
車(chē)位
據(jù)售樓人員介紹，漣城車(chē)位滿(mǎn)足一戶(hù)一個(gè)車(chē)位，即車(chē)位配比1：1。
調(diào)查手記 根據(jù)2012年南京市政府19號(hào)文件【南京市建筑物配建停車(chē)設(shè)施設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)則】，市區(qū)范圍內(nèi)根據(jù)用地發(fā)展和交通條件，劃分為三類(lèi)停車(chē)分區(qū)，應(yīng)天大街以南，興隆大街以北屬于二類(lèi)區(qū)域，對(duì)于二類(lèi)區(qū)車(chē)位配置規(guī)定：商品房面積大于90平方米小于144平方米，車(chē)位配比下限為1：1.2；商品房面積大于144平方米小于200平方米，車(chē)位配比下限為1：1.5；別墅面積大于200平方米，車(chē)位配比下限為1.5。按照此規(guī)定，漣城的車(chē)位配比明顯不足。
銷(xiāo)售公示
筆者在現(xiàn)場(chǎng)看到，有業(yè)主詢(xún)問(wèn)售樓人員E2幢房源1101是否可買(mǎi)，售樓人員的回答是已經(jīng)售出，在現(xiàn)場(chǎng)張貼的房源銷(xiāo)控表上，這套房源也已貼上售出的紅圖標(biāo)。但是筆者當(dāng)天在南京網(wǎng)上房地產(chǎn)查詢(xún)，發(fā)現(xiàn)E2幢1101房源顯示仍是可售狀態(tài)，第二天依然如此。另外，售樓人員還告訴筆者，E2幢101這套房，開(kāi)發(fā)商目前不賣(mài)，但在南京網(wǎng)上房地產(chǎn)網(wǎng)上的漣城項(xiàng)目樓盤(pán)銷(xiāo)售公示欄上，E2幢101也處于可售狀態(tài)。
調(diào)查手記 出現(xiàn)這種情況不外乎兩個(gè)原因，一是成交數(shù)據(jù)沒(méi)有及時(shí)上傳，數(shù)據(jù)滯后；二是開(kāi)發(fā)商虛假宣傳，捂盤(pán)惜售。根據(jù)南京市《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序加強(qiáng)市場(chǎng)管理的規(guī)定》，銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)公示的商品房銷(xiāo)控表應(yīng)當(dāng)與網(wǎng)上房地產(chǎn)的公示內(nèi)容一致，否則不予網(wǎng)上備案登記，房產(chǎn)局相關(guān)人員表示將對(duì)相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行立案調(diào)查，如果證實(shí)是后者，將對(duì)其違規(guī)行為進(jìn)行處罰。
合同證件
筆者在查看示范樣板合同時(shí)，發(fā)現(xiàn)漣城合同補(bǔ)充條款中有幾條讓人頗費(fèi)思量：
（1）第十三條對(duì)預(yù)售合同第十一條第一條作如下補(bǔ)充：暫測(cè)面積與實(shí)測(cè)誤差比絕對(duì)值在1%(含1%)內(nèi)，商品房總價(jià)款保持不變。
調(diào)查手記 《南京市房地產(chǎn)交易管理辦法》第二十三條規(guī)定，除當(dāng)事人另有約定外，約定的面積與實(shí)際交付的面積相差在±1%以?xún)?nèi)(含本數(shù))的價(jià)款，購(gòu)銷(xiāo)雙方實(shí)行多退少補(bǔ)。
漣城總價(jià)不變的約定貌似公平，但由于工程施工中實(shí)測(cè)面積大多小于預(yù)測(cè)面積，因此實(shí)際上很多業(yè)主要為拿不到手的面積買(mǎi)單。漣城高層住宅房屋總價(jià)在300萬(wàn)-500萬(wàn)元之間，1%的面積誤差就意味著3-5萬(wàn)的損失。
（2）第二十三條：甲方有權(quán)在保留面積以及公共部位安裝、架設(shè)、更改、維修、拆除任何天線(xiàn)、發(fā)射器、招牌、廣告牌、照明、通訊設(shè)備及其他各種設(shè)備。
調(diào)查手記 《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十八條：建設(shè)單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款。因此漣城的這一約定屬于霸王條款，甲方是無(wú)權(quán)干涉公共部位處置的。
?。?）第二十四條：若非因甲方的第三方原因，導(dǎo)致甲方不能按照本合同的約定完全或及時(shí)向乙方履行所有義務(wù)，乙方同意在此種情況下不會(huì)要求甲方承擔(dān)違約責(zé)任。
調(diào)查手記 律師表示，此約定放大了開(kāi)發(fā)商的免責(zé)范圍，對(duì)購(gòu)房者不利。比如，如果因施工方的原因，導(dǎo)致延期交付，開(kāi)發(fā)商即可憑此條款免除責(zé)任，購(gòu)房者相應(yīng)的權(quán)利將得不到維護(hù)。
?。?）第二十六條：特別說(shuō)明，示范單位（樣板樓）的層高比該商品房實(shí)際層高高出12.5厘米（實(shí)際層高2.87米），僅作為示范參觀而用。
調(diào)查手記 樣板間究竟可不可信，你懂的。
精裝修
在漣城與業(yè)主簽訂的精裝修協(xié)議中，只是羅列了入戶(hù)、門(mén)窗、廚房、衛(wèi)生間、空調(diào)、電梯等項(xiàng)目的品牌，對(duì)地板、地磚、墻漆以及廚房臺(tái)面等相關(guān)材料并沒(méi)有做出說(shuō)明，當(dāng)筆者詢(xún)問(wèn)售樓人員時(shí)，售樓人員只是籠統(tǒng)說(shuō)，都是一線(xiàn)品牌。
調(diào)查手記 相關(guān)專(zhuān)家表示目前全國(guó)精裝修房屋存在大量糾紛，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，精裝修樓盤(pán)投訴量已占整個(gè)房屋投訴的30%，其中以室內(nèi)空氣甲醛等有害物質(zhì)超標(biāo)、以次充好最為普遍。
專(zhuān)家提醒，裝修涉及到的各類(lèi)建材及設(shè)備的品牌和型號(hào)非常重要，特別是那些品牌含金量較高的設(shè)備品牌和型號(hào)更要明確，如衛(wèi)浴潔具、燈具、廚房設(shè)備、家具五金等，有些與產(chǎn)地有關(guān)的設(shè)備還要明確產(chǎn)地。對(duì)地板、地磚、墻漆更要慎重，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)要求開(kāi)發(fā)商詳細(xì)寫(xiě)明品牌，并出具相應(yīng)的產(chǎn)品合格證書(shū)。