預(yù)計(jì)將于4月份開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目信息 (數(shù)據(jù)來(lái)源：亞豪機(jī)構(gòu)，僅供參考)

　　盡管傳言中的二套房貸首付成數(shù)下調(diào)等利好政策尚未落地，但北京樓市在上周還是迎來(lái)了成交小“高潮”。上周末，記者探訪多個(gè)樓盤(pán)發(fā)現(xiàn)，售樓處人氣正在逐漸恢復(fù)，多個(gè)在售項(xiàng)目的去化率都超過(guò)七成，“低價(jià)走量”仍舊是打破觀望的制勝法寶。

　　但也有業(yè)內(nèi)人士分析提醒道，雖然去化速度已經(jīng)開(kāi)始加快，但由于4月即將迎新盤(pán)上市潮，并且新盤(pán)項(xiàng)目多以三居室以上的大戶型為主，導(dǎo)致各樓盤(pán)依然面臨去庫(kù)存的壓力。不過(guò)，一旦傳了很久的“降低二套房貸和貸款利率”等利好政策在二季度出臺(tái)，仍可能捂熱樓市。

　　【現(xiàn)場(chǎng)】　樓市人氣現(xiàn)恢復(fù)苗頭

　　3月底，隨著政策層面趨向?qū)捤?，新盤(pán)項(xiàng)目開(kāi)始陸續(xù)入市，樓市也出現(xiàn)了明顯的復(fù)蘇景象。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上周北京樓市共有3個(gè)項(xiàng)目入市，分別為京投銀泰·公園悅府、首開(kāi)常青藤及自住房項(xiàng)目華遠(yuǎn)·西山雅園，共計(jì)推出了267套房源。但上周成交房源卻達(dá)到了1666套，環(huán)比前一周成交大漲了61%，許多項(xiàng)目在開(kāi)盤(pán)后就感覺(jué)到了市場(chǎng)出現(xiàn)的陣陣暖意。

　　位于通州馬駒橋的合生·悅上城近期推出，依靠著現(xiàn)房?jī)?yōu)勢(shì)和當(dāng)前北京市場(chǎng)上稀有的5.49米層高的LOFT產(chǎn)品，悅上城入市以來(lái)，售樓處經(jīng)常人頭攢動(dòng)。再加上項(xiàng)目定價(jià)比較謹(jǐn)慎，均價(jià)約為2.3萬(wàn)元，平均到單層的價(jià)格約為1.2萬(wàn)元左右，價(jià)格和戶型優(yōu)勢(shì)明顯，售樓處現(xiàn)場(chǎng)認(rèn)購(gòu)熱烈。

　　而前兩周開(kāi)盤(pán)的昌平區(qū)領(lǐng)秀慧谷項(xiàng)目，也因?yàn)閮r(jià)格合理，略低于周邊項(xiàng)目均價(jià)，導(dǎo)致其在開(kāi)盤(pán)一大早就已經(jīng)有買(mǎi)家前往排隊(duì)。銷售人員介紹，當(dāng)日去化達(dá)到九成，簽約額達(dá)到8億元。

　　不僅如此，就連北京周邊的樓盤(pán)項(xiàng)目，也開(kāi)始逐漸升溫。河北鵬森集團(tuán)副總裁方強(qiáng)表示，自從去年“930新政”出臺(tái)后，能夠明顯感覺(jué)到市場(chǎng)信心不一樣了。在此之前，從項(xiàng)目一線來(lái)看銷售壓力非常大，但從去年10-12月份，市場(chǎng)銷售明顯增長(zhǎng)。春節(jié)之后，僅固安的一個(gè)項(xiàng)目就能賣(mài)出去100套房，這在之前是很難想象的。

　　當(dāng)然，也有樓盤(pán)看到市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖，試圖略微提高價(jià)格。位于大興區(qū)南中軸線上的北京城建·北京密碼項(xiàng)目，雖然是一個(gè)六環(huán)外的商住LOFT產(chǎn)品，但由于鄰近第二機(jī)場(chǎng)、定價(jià)較低的因素，一期入市就遭遇搶房。不久前，該項(xiàng)目公寓部分推新，雖然成交均價(jià)上漲了約10%，但仍是周邊較便宜的新盤(pán)，因此，仍迅速成交了近80套房源。

　　從數(shù)據(jù)上看，上周樓市不僅成交量上升，成交均價(jià)也達(dá)到了25914元/平方米，環(huán)比微漲0.86%，整體市場(chǎng)銷售呈現(xiàn)回升態(tài)勢(shì)。

　　【新盤(pán)】　4月31盤(pán)預(yù)計(jì)入市 新盤(pán)供應(yīng)有望全面開(kāi)啟

　　市場(chǎng)上傳來(lái)的陣陣暖意，也給了新盤(pán)開(kāi)發(fā)商更多的信心，根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月，北京樓市將新增31個(gè)項(xiàng)目。這其中既有像通泰國(guó)際公館、壹中心、魯能七號(hào)別墅在內(nèi)的10個(gè)純新盤(pán)，也有首開(kāi)·熙悅尚郡、中建·國(guó)際港、五礦·銘品等21個(gè)老項(xiàng)目后期。

　　而在此之前，2015年的樓市供應(yīng)一直處于低位，截至3月中旬，近3個(gè)月的時(shí)間里，北京住宅市場(chǎng)僅實(shí)現(xiàn)了19盤(pán)的供應(yīng)，相比去年同期開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目數(shù)量減少了17個(gè)。

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍預(yù)計(jì)，4月市場(chǎng)供需全面開(kāi)啟的可能性較大。兩會(huì)政府工作報(bào)告中對(duì)于2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)定調(diào)，明確“支持”和“促進(jìn)”，支持居民自住和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，往年的“抑制”與“調(diào)控”今年不再提及。

　　而在這樣的基調(diào)之下，預(yù)計(jì)會(huì)有進(jìn)一步為樓市松綁，拉動(dòng)購(gòu)房需求的政策出臺(tái)。此外，在北京近年來(lái)土地價(jià)格走高的影響下，房企普遍面臨較大的資金壓力，為控制財(cái)務(wù)成本，也迫切需要加緊推盤(pán)入市，回籠資金。因此在2015年初沉寂了3個(gè)月之后，4月預(yù)計(jì)北京樓市的市場(chǎng)供應(yīng)將逐漸回歸正軌。

　　【價(jià)格】　項(xiàng)目定價(jià)謹(jǐn)慎 低價(jià)開(kāi)盤(pán)仍是主流

　　從4月預(yù)計(jì)入市的項(xiàng)目定價(jià)來(lái)看，31個(gè)項(xiàng)目當(dāng)中僅10個(gè)項(xiàng)目公布了預(yù)計(jì)售價(jià)，其中通泰國(guó)際公館預(yù)計(jì)售價(jià)2.7萬(wàn)元/平方米、中奧廣場(chǎng)·首站報(bào)價(jià)3.5萬(wàn)元/平方米等，而其余21個(gè)均處待定當(dāng)中。

　　高姍認(rèn)為，該階段正處于項(xiàng)目“定價(jià)難”的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，特別是對(duì)于首次開(kāi)盤(pán)的純新盤(pán)而言，定價(jià)不僅決定著項(xiàng)目首期推出的銷售成果，還影響到后期的營(yíng)銷打法，開(kāi)發(fā)商會(huì)慎之又慎。

　　另外，由于近兩年北京土地市場(chǎng)受到追捧，導(dǎo)致部分項(xiàng)目的地價(jià)成本較高，因此產(chǎn)品定位與價(jià)格定位本就是擺在開(kāi)發(fā)商面前的一道難題，既要保證項(xiàng)目利潤(rùn)，又得考慮區(qū)位價(jià)值與客戶預(yù)期，因此定價(jià)更為艱難。

　　不過(guò)，雖然遭遇定價(jià)難，但根據(jù)北青報(bào)記者的走訪發(fā)現(xiàn)，多數(shù)新盤(pán)仍堅(jiān)持低開(kāi)為主。像位于大興區(qū)的中建·國(guó)際港項(xiàng)目推出了商住公寓部分，早早就在圍擋上打出了18000元/平方米的價(jià)格，吸引購(gòu)房人。而該項(xiàng)目的住宅部分早在2013年就曾以24500元/平方米的價(jià)格開(kāi)盤(pán)售罄。顯而易見(jiàn)，新推出的樓座雖然是商業(yè)屬性，但因?yàn)榈蛢r(jià)因素，仍具有突出的新性價(jià)比。

　　一位業(yè)內(nèi)人士表示，雖然兩會(huì)后，各分析機(jī)構(gòu)都看好樓市走向，但因?yàn)榫唧w政策尚未落地，定價(jià)過(guò)高的項(xiàng)目市場(chǎng)難以接受會(huì)令蓄客困難，而預(yù)期定價(jià)過(guò)低，一旦市場(chǎng)出現(xiàn)漲勢(shì)，開(kāi)盤(pán)提價(jià)又擔(dān)心客戶流失，兩難之下也有不少開(kāi)發(fā)商暫不宣布價(jià)格，靜觀市場(chǎng)變化。

　　【趨勢(shì)】　大戶型主導(dǎo)新盤(pán)市場(chǎng) 投資客對(duì)住宅興趣下降

　　與以往新盤(pán)多為小戶型不同，在下月的新盤(pán)中，有一個(gè)顯著特點(diǎn)就是以改善性為主的大戶型三居室明顯增多。下月將開(kāi)盤(pán)的20個(gè)普通住宅項(xiàng)目當(dāng)中，以三居產(chǎn)品為主打的項(xiàng)目多達(dá)11個(gè)，超過(guò)半數(shù)。其中像首開(kāi)·熙悅尚郡主打136平方米南北通透三居，而五礦·銘品則主打130-170平方米三居。

　　而這些大戶型，高總價(jià)的項(xiàng)目多是以自住為主，并不受投資客的歡迎。合生創(chuàng)展集團(tuán)華北地區(qū)營(yíng)銷總監(jiān)劉蕓歧就認(rèn)為，目前樓市中，現(xiàn)在的購(gòu)房人群跟以前出現(xiàn)了很大的區(qū)別，投資客明顯少了，以前可能投資客占據(jù)購(gòu)房人群的70%，現(xiàn)在即便是商住項(xiàng)目，這個(gè)數(shù)字也只有20%。像合生在馬駒橋推出的悅上城項(xiàng)目，所售戶型都是瞄準(zhǔn)改善自住為主的大戶型，不僅僅是5.49米的層高，四個(gè)在售戶型，面積為101平方米—148平方米四居，考慮到上下兩層的因素，實(shí)際使用面積完全是按照改善型設(shè)計(jì)。

　　專業(yè)機(jī)構(gòu)的研究報(bào)告也反映了住宅的投資屬性正在減弱。世邦魏理仕上周發(fā)布的《2015年亞太區(qū)投資者意向調(diào)查》報(bào)告顯示，投資者對(duì)2015年的房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持樂(lè)觀態(tài)度，54%的投資者計(jì)劃在年內(nèi)購(gòu)置物業(yè)。但寫(xiě)字樓和工業(yè)與物流板塊是投資者關(guān)注的重點(diǎn)。與之形成鮮明對(duì)比的是，投資者對(duì)住宅市場(chǎng)的興趣卻急劇下降，由去年的21%降到今年的11%，投資性買(mǎi)房也基本被擠出住宅市場(chǎng)。

　　【預(yù)計(jì)】　二套房貸首付若調(diào)整 將進(jìn)一步捂熱樓市

　　另外，可能催熱樓市的另一個(gè)利好就是最近瘋傳的二套房貸首付的降低。不斷有信息源透露，住建部正醞釀發(fā)布關(guān)于穩(wěn)定住房消費(fèi)的相關(guān)文件，包括將使用公積金購(gòu)買(mǎi)首套房的首付比例降至兩成及下調(diào)二套房商貸首付比例至五成，下調(diào)房貸利率等。

　　雖然這些消息尚未得到官方證實(shí)，但福建省已經(jīng)“搶步”救市了。上周五，福建省“閩七條”正式實(shí)施，其中提出放寬全省首套房、首改房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，首次申請(qǐng)公積金貸款的首付降至20%，取消對(duì)境外個(gè)人(包括港澳臺(tái)居民、華僑)、境外機(jī)構(gòu)的購(gòu)房限制等，這意味著從今以后，福建省二套房也可以享受首套房的利率及貸款優(yōu)惠。

　　易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示，二套房首付松動(dòng)的可能性非常大，不排除在二季度正式出臺(tái)文件，并且進(jìn)行全國(guó)推廣；而且其力度之大，符合目前多輪救市下的邏輯。降低首付比例，從過(guò)去的三成降低兩成，能夠直接降低按揭貸款成本。降低按揭貸款比例，是降低購(gòu)房門(mén)檻的重要手段。而下調(diào)二套房首付比例和利率，也是為了響應(yīng)目前扶持改善型購(gòu)房需求的一個(gè)重要表現(xiàn)。說(shuō)明在新常態(tài)樓市下，對(duì)于此類住房交易持一個(gè)比較寬松的態(tài)度。而且從目前樓市結(jié)構(gòu)看，確實(shí)需要有一個(gè)去庫(kù)存的主力軍加入，普通剛需者顯然并不合適，而改善型購(gòu)房者可以充當(dāng)這樣一個(gè)角色。

　　另外，中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉也認(rèn)為，現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)已轉(zhuǎn)向，對(duì)改善性需求將繼續(xù)松綁。因此，二套房回歸五成首付是必然的選擇。4月份很有可能出臺(tái)相關(guān)政策。也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果二套房貸相關(guān)政策順利出臺(tái)，今年的市場(chǎng)將明顯好于去年，樓市也將進(jìn)一步走熱。記者 李桁