也許只有1%的商業(yè)地產(chǎn)能夠轉(zhuǎn)型成功
商業(yè)地產(chǎn)不敢怠慢電商了
文圖/羊城晚報(bào)記者 詹青
在樓市進(jìn)入下行通道之時(shí)，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商將雞蛋分開(kāi)放在了不同的籃子，其中商業(yè)地產(chǎn)成為了重頭戲，房企在商業(yè)地產(chǎn)的頻頻加碼，讓商業(yè)地產(chǎn)盛宴達(dá)到了極致。有專(zhuān)家認(rèn)為，在某些地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)已然過(guò)剩，盛宴似乎成為了“剩宴”。同時(shí)，在互聯(lián)網(wǎng)電商的搶奪戰(zhàn)中，商業(yè)地產(chǎn)更是內(nèi)憂外患，競(jìng)爭(zhēng)空前，傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型迫在眉睫。
如何運(yùn)作經(jīng)營(yíng)實(shí)體商業(yè)，越來(lái)越多地產(chǎn)商艷羨之后，開(kāi)始了尋求突破點(diǎn)，與“互聯(lián)網(wǎng)聯(lián)姻”，線上線下互相結(jié)合的運(yùn)營(yíng)模式成了越來(lái)越多地產(chǎn)商突圍的方向。然而，互聯(lián)網(wǎng)“鯰魚(yú)”能否重塑商業(yè)地產(chǎn)格局，打救商業(yè)地產(chǎn)“剩宴”？雖然在目前來(lái)說(shuō)未有成功個(gè)案。
互聯(lián)網(wǎng)“鯰魚(yú)”是不是“猴子派來(lái)的救兵”？這個(gè)尚未可知，但“線上”、“線下”這兩個(gè)簡(jiǎn)單的詞匯，在一千個(gè)地產(chǎn)商的運(yùn)作中產(chǎn)生了“一千個(gè)哈姆雷特”。羊城晚報(bào)記者就多次近距離聽(tīng)到不同的地產(chǎn)商宣稱(chēng)他們是“第一個(gè)×××”的。
商業(yè)地產(chǎn)“盛宴”成了“剩宴”
今年以來(lái)，與住宅市場(chǎng)的冷清不同，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)在此番樓市調(diào)整中并未見(jiàn)太大波動(dòng)。最新公布的數(shù)據(jù)顯示，前7月住宅銷(xiāo)售額同比降幅為10.5%，而商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售額增長(zhǎng)8.6%，年內(nèi)平均同比增幅為近7%。
近來(lái)萬(wàn)科、龍湖、綠地、華潤(rùn)置地等對(duì)商業(yè)地產(chǎn)頻頻加碼，宣布將加大對(duì)該領(lǐng)域的投資力度，業(yè)內(nèi)普遍解讀為：面對(duì)住宅市場(chǎng)疲軟，開(kāi)發(fā)商將拓展多元產(chǎn)品分散風(fēng)險(xiǎn)。
然而，隨著品牌房企扎堆進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，部分城市供應(yīng)量過(guò)剩、空置率高企等問(wèn)題也逐漸浮出水面。“到處是商業(yè)地產(chǎn)圈地，到處是大綜合體，一個(gè)幾十萬(wàn)人的城鎮(zhèn)都有幾個(gè)大綜合體，最后只能用來(lái)養(yǎng)老鼠?！痹谌涨芭e行的2014博鰲房地產(chǎn)論壇，恒隆地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳啟宗直言。
記者在《中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)信心指數(shù)報(bào)告》查閱到，截至今年上半年，全國(guó)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)存量為7000萬(wàn)平方米，未來(lái)3年供應(yīng)將超過(guò)3300萬(wàn)平方米，達(dá)到47%的增長(zhǎng)率。盈石研究中心總經(jīng)理張平認(rèn)為，商業(yè)、寫(xiě)字樓都面臨過(guò)剩嚴(yán)重的問(wèn)題，寫(xiě)字樓更加明顯，未來(lái)供應(yīng)將是現(xiàn)有存量的1.5倍。正是如此，未來(lái)去庫(kù)存將是商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域中最讓人頭疼的事情。
路在何方，得O2O者得天下？
內(nèi)有高庫(kù)存壓頂，外有電商沖擊，商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)可謂錯(cuò)綜復(fù)雜，如果說(shuō)一年前商業(yè)地產(chǎn)和電商孰領(lǐng)風(fēng)騷還值得一賭，那么在互聯(lián)網(wǎng)思維全面顛覆傳統(tǒng)商業(yè)的今日，這樣的爭(zhēng)論已經(jīng)無(wú)從談起。
電商對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的沖擊到底有多大？英國(guó)房地產(chǎn)顧問(wèn)服務(wù)公司萊坊最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，去年線上零售占中國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售總額的比例預(yù)計(jì)升至8.5%。去年“雙十一”淘寶推出了折扣盛宴，24小時(shí)內(nèi)即實(shí)現(xiàn)逾350億元的銷(xiāo)售額。毫無(wú)疑問(wèn)，電商兇猛，對(duì)于傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)而言，這個(gè)“后生”實(shí)在是可畏極了。
正是如此，越來(lái)越多商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)者已不得不正視這個(gè)競(jìng)爭(zhēng)者的洶洶來(lái)勢(shì)。不久前，“中國(guó)合伙人”升級(jí)版再度上演，萬(wàn)達(dá)、百度、騰訊3位中國(guó)“最有錢(qián)的合伙人”握手，據(jù)稱(chēng)將砸下50億元搗鼓“線上線下結(jié)合的新型電商”。如今不僅是萬(wàn)達(dá)、萬(wàn)科、銀泰、中糧等商業(yè)地產(chǎn)翹楚在談?wù)揙2O，稱(chēng)霸一方的保利地產(chǎn)、寶龍地產(chǎn)以及香港的新鴻基，甚至一些區(qū)域性的購(gòu)物中心，都不敢怠慢，或自建或敞開(kāi)大門(mén)尋求合作。幾乎所有從業(yè)者都已意識(shí)到，商業(yè)地產(chǎn)的未來(lái)繞不開(kāi)“線上線下”的結(jié)合，也許“得O2O者將得天下”。
但從概念到實(shí)質(zhì)的飛躍是一個(gè)艱難的過(guò)程，目前所有人均不得其門(mén)而入，前萬(wàn)達(dá)電商CEO龔義濤就曾對(duì)記者表示，他從組建萬(wàn)達(dá)電商團(tuán)隊(duì)時(shí)，就開(kāi)始在全世界尋找可借鑒的商業(yè)地產(chǎn)O2O成功案例，但走遍五洲四海，都沒(méi)有成熟的經(jīng)驗(yàn)可以直接套用。盡管如此，所有人都在“重金尋寶”，也許有一個(gè)人會(huì)得到第一把鑰匙，打開(kāi)寶藏的大門(mén)。
轉(zhuǎn)型成功率或許只有1%
商業(yè)地產(chǎn)的成功關(guān)鍵在于運(yùn)營(yíng)，而線上線下的聯(lián)姻，似乎成為了江湖中最厲害的武功，雖然只在傳說(shuō)中，卻讓無(wú)數(shù)人前赴后繼尋尋覓覓。就目前而言，幾乎所有的計(jì)劃聽(tīng)起來(lái)有點(diǎn)天馬行空。
百度董事長(zhǎng)李彥宏的解釋稍微接地氣一些，他舉例，比如你看到一個(gè)女生的裙子很好看，把它拍下來(lái)，就很快能知道這條裙子在萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)哪里有賣(mài)，這才是我們要做的事，這是O2O的未來(lái)機(jī)遇。
保利地產(chǎn)（廣東）董事長(zhǎng)余英很快就借用了這句話，在微博這樣描述他理解的“保利O2O模式”：你在保利大都匯、保利金融中心，突然發(fā)現(xiàn)一個(gè)女孩子穿的裙子很漂亮，只要拍一張照片就可以告訴你在保利商業(yè)地產(chǎn)哪一家店、專(zhuān)柜在賣(mài)這條裙子；如果看到電影海報(bào)，拍下這張海報(bào)可以告訴你保利中環(huán)廣場(chǎng)、保利南海水城的影院幾點(diǎn)幾分放映，你選哪個(gè)座位，線上支付可以完成所有的操作。
從上述兩位大佬的“暢想”中來(lái)看，電商不是賣(mài)產(chǎn)品而是賣(mài)服務(wù)。在“互聯(lián)網(wǎng)思維”成為熱門(mén)詞匯的時(shí)候，所有人都可以發(fā)表言論，然而肯定不是所有人都能成功。RET睿意德地產(chǎn)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)張家鵬認(rèn)為，這么多發(fā)展商熱衷研究電商，還是基于“收復(fù)失地”的念頭，“這種思維的邏輯是錯(cuò)的，也許到最后只有1%的商業(yè)地產(chǎn)能夠轉(zhuǎn)型成功”，他認(rèn)為，讓一個(gè)做了20年實(shí)體商業(yè)的開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)變沒(méi)那么容易。
“電商最主要是極致的思維，快速迭代的思維，它跟實(shí)體不一樣”，張家鵬說(shuō)，商家需要跟電商學(xué)習(xí)，豐富貨架、增加更新速度，同時(shí)增強(qiáng)服務(wù)感，這才是最根本的“互聯(lián)網(wǎng)思維”，而并不僅僅是占領(lǐng)對(duì)方的戰(zhàn)場(chǎng)，收復(fù)一方失地。