看房企如何玩轉物流地產
“風物長宜放眼量”。想象這樣一組生活場景，周末起床，打開外賣app點一份早餐；中午吃飯，自己動手煮了一份水餃，下午逛商場或超市，順便來一杯熱氣騰騰的咖啡和甜蜜的蛋糕卷；到晚上，跟三五朋友相約吃一頓火鍋，臨睡前再喝一杯熱牛奶，順便點開買菜APP，預購明天的肉菜。如果問上面的場景有什么共同點？就是在很多品牌的背后，房企以物流為切入口，進入更多人的日常生活細節(jié)。
就在前幾天，萬科發(fā)布了2021年年報，年報顯示，其中物流業(yè)務營收31.6億元，同比增長68.9%。由于有相關政策的支持，除了萬科，近幾年陸續(xù)進入物流地產的還包括遠洋、招商、融創(chuàng)、碧桂園、凱德等房企。可以說，由于國內物流行業(yè)的發(fā)展，收益相對穩(wěn)定，越來越多的資本力量也加入了物流地產的競爭當中。
文/圖 廣州日報全媒體記者 陳白帆
3個原因：房企為何“奔流”
地產企業(yè)陸續(xù)加入物流地產賽道，首先是因為政策的支持。去年以來，國家政策繼續(xù)大力支持物流發(fā)展建設，推動現代物流逐步向智能化和自動化發(fā)展。如2021年7月9日國家發(fā)改委發(fā)布《國家物流樞紐網絡建設實施方案(2021-2025年)》，方案顯示將穩(wěn)步推進120個左右國家物流樞紐布局建設；支持城市群內國家物流樞紐共建共享共用和一體化銜接。2021年12月13日發(fā)布的《“十四五”冷鏈物流發(fā)展規(guī)劃》，進一步突出了冷鏈物流的戰(zhàn)略地位。
其次，房企看到了物流行業(yè)巨大的發(fā)展空間。世邦魏理仕有關負責人表示，我國制造業(yè)從大到強，制造業(yè)與服務業(yè)的雙業(yè)融合會進一步推動倉儲物流的發(fā)展。中信證券資料顯示，中國目前人均倉儲面積為0.4平方米/人，遠低于日本的4.0平方米/人和美國的5.4平方米/人。業(yè)內普遍認為，物流行業(yè)的發(fā)展空間巨大，并將從散亂差逐步走向規(guī)?；?、標準化、產業(yè)化。
第三個原因是房企自身多元化發(fā)展的需要。我國房產市場已進入存量階段，拿地能力與土地儲備都在上乘的房企巨頭，開始注重自身轉型與業(yè)務多元化拓展，瞄準到物流地產這塊綠地上。
基于這些原因，房企逐漸加快了進入物流地產的步伐。2021年年底，凱德投資旗下的凱德中國信托宣布以16.834億元擬向非關聯第三方收購一個物流資產包，其中包括位于上海、昆山、武漢和成都四個優(yōu)質物流資產。這是凱德中國信托首次進軍中國物流市場。而據領展房產基金發(fā)布的報告，2021年11月領展以7.54億元人民幣價格收購位于東莞市和佛山市的兩座配送中心的75%股權，這也是領展首次涉足物流領域。
4種模式：房企布局物流地產的四種姿勢
克而瑞研究中心分析顯示，從進入模式以及參與程度的不同，房企布局物流地產有四種模式。
第一種是房企主導運營。房企通過設立獨立的物流地產板塊開發(fā)運營物流地產。比如萬科在2015年撤銷物流地產事業(yè)部，成立專門的物流地產發(fā)展有限公司；招商局成立全資下屬子公司——招商局物流集團有限公司等。
第二種是收購參股物流企業(yè)。房企通過收購物流地產商股權與國內的外資物流企業(yè)合作開發(fā)經營的模式布局物流地產。如萬科在2017年7月聯合厚樸投資、高瓴資本、中銀投以及新加坡普洛斯的創(chuàng)始人梅志明共同參與了普洛斯的私有化。
第三種是與物流企業(yè)合作。比較典型的案例是2017年中集集團以9.3億元引入碧桂園作為產城業(yè)務戰(zhàn)略投資者，2020年，碧桂園又以16.06億元增資中集產城，持股達30%，雙方合作的主要方向是存量土地和產業(yè)資源，形成優(yōu)勢互補。
第四種模式是與電商企業(yè)合作。比如榮盛發(fā)展2017年8月與菜鳥網絡簽訂了戰(zhàn)略合作，雙方通過戰(zhàn)略合作發(fā)揮各自優(yōu)勢，共同為目標企業(yè)提供優(yōu)質服務，支持物流行業(yè)向高附加值領域發(fā)展和升級。
2個優(yōu)點：物流地產收益穩(wěn)定風險小
物流地產的盈利模式與住宅地產有所不同?？傮w來看，物流地產追求的是一種緩慢而穩(wěn)定的利潤回報。由于租賃期相對較長，即使在市場波動非常大的情況下，對租金收入的影響也相對比較小。因此物流地產的顯著特點是收益穩(wěn)定，風險較小。一組數據可以說明物流地產的這個特點。根據世邦魏理仕統(tǒng)計，自2020年下半年以來，國內16個主要城市的高標倉庫凈吸納連續(xù)四個季度突破100萬平方米，累計540萬平方米，空置率從此前的15.8%連續(xù)四個季度下降至14.2%。在廣州，2021年末較低的空置水平(4.0%)帶動租金上漲，全市租金在2022年第一季度環(huán)比上升了2.5%至季末的每月每平方米39.4元。
1條“獨木橋”：難以完全滿足轉型要求
物流地產終究與住宅地產有著本質的區(qū)別。房企在入局物流地產之前，需在紛繁復雜的市場環(huán)境中，理出清晰的發(fā)展之路，否則容易撞得頭破血流。在物流地產賽道中，后進入的企業(yè)面臨著諸多競爭對手。如國內規(guī)模最大倉儲物流設施供應商普洛斯、國內規(guī)模最大的冷鏈物流地產商萬科旗下萬緯物流，這兩家都在市場中占有領先優(yōu)勢，后又有碧桂園“農產品供應鏈+物流企業(yè)”的運營模式搶占市場。
能否做得好物流地產，更要看本身的資金運營能力，傳統(tǒng)物流地產商收入來源主要包含租金、管理服務費以及土地增值收益等。而單純依靠上述收入來源無法實現資金的快速回收。
克而瑞研究中心企業(yè)研究總監(jiān)房玲表示，整體來看，目前物流地產仍不能完全滿足房企的轉型需要，更多房企布局物流地產，僅是將其作為城市運營商諸多業(yè)務中的一環(huán)來看待。
1個案例
萬緯的冷鏈物流發(fā)展之路
萬科集團較早進入物流地產行業(yè)，2015年，萬科集團正式推出獨立物流品牌——萬緯，啟動全面的倉網布局。2017年，萬緯正式布局冷鏈物流。萬緯物流有關負責人介紹，萬科切入物流行業(yè)，不是單純燒錢的“資本游戲”，而是看到日益增長的居民消費需求，順勢開啟“二次創(chuàng)業(yè)”。
為何重點發(fā)展冷鏈物流？這是因為中國的冷鏈業(yè)務行業(yè)集中度不高。該負責人介紹，在中國，冷鏈業(yè)務百強企業(yè)只占到市場份額的10%，而在美國，行業(yè)龍頭可以做到市場份額的24%，前兩名的市場份額占了40%，冷鏈行業(yè)的市場空間巨大。
為了迅速提升冷鏈物流市場規(guī)模，萬科進行了一系列的資本運作。2018年融合太古冷鏈的物流資產平臺，這讓萬緯物流不僅擁有了多個太古冷鏈物流項目，也快速吸收學習了國際冷鏈物流運營服務能力。去年，萬緯物流增資擴股，引入了新加坡政府投資公司(GIC)、淡馬錫等四家戰(zhàn)略投資者。
通過不斷完善倉網布局，萬緯現已成為國內物流倉儲行業(yè)第一梯隊，位列行業(yè)規(guī)模前十。目前，萬緯物流在全國46個城市運營管理152個倉儲項目，可租賃建筑面積1136萬平方米。其中冷鏈園區(qū)38個，可租賃建筑面積138萬平方米，可租賃托盤數量133萬托。
萬緯物流已成為萬科集團業(yè)務轉型過程中從零孵化成功的代表性業(yè)務單元。萬科董事長郁亮表示，萬緯物流將發(fā)揮成功引進戰(zhàn)略投資者帶來的發(fā)展動力，完善倉網布局，保持業(yè)務的快速發(fā)展。對于未來的目標，據萬緯有關負責人表示，萬緯將推動綠色全覆蓋，確保所有新建冷庫均為綠色倉庫，并探索落地分布式光伏，推動項目實現近“零碳”目標。
對于萬緯所在的冷鏈物流這一賽道，有業(yè)內人士估算，國內冷鏈物流市場2022年規(guī)模或達5000億元，未來預計還有1-2.5倍的增長，包括萬緯在內的行業(yè)玩家有著巨大的發(fā)展空間。